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21.02.2016 - Quand la clause de répartition des charges du règlement de copropriété peut être déclarée non écrite !

La jurisprudence et arrêts

Jusqu’ici tout copropriétaire pouvait faire valoir en justice, sans limite de durée, la non-conformité des répartitions de charges prévues au règlement de copropriété au regard du 1er alinéa de l’article 10, d’ordre public, qui prévoit que "les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot" ; par contre, le même article 10 prévoit que les copropriétaires sont "tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, en tant que résultant "de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation", mais précise : "lors de l'établissement de la copropriété". L'article 5 de la loi du 10 juillet 1965 rappelle que l'estimation de la valeur relative des parties privatives s'opère "lors de l'établissement de la copropriété" et que la clause de répartition des charges générales ne peut pas être déclarée non écrite sur le fondement de l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965, qui fait notamment des dispositions de l’article 10 des dispositions d’ordre public. les tantièmes généraux fixés dans l’état descriptif de division, en principe conformément à l’article 5, fixent en premier lieu les quotes-parts de propriété des parties communes générales et en particulier du terrain de la copropriété. En aucun cas on ne peut imaginer que le juge puisse les modifier après coup, car cela entraînerait des transferts de propriété entre les copropriétaires. Mais la plupart du temps, les règlements de copropriété prévoient que la répartition des charges se fasse en fonction de ces mêmes tantièmes. L’arrêt de la Cour de cassation permet en fait au juge de procéder à la modification de la répartition des charges générales indépendamment des tantièmes généraux. Mais les tantièmes généraux restant inchangés, la modification n’affecte pas les voix avec lesquelles doivent voter les copropriétaires en assemblée sur les questions relatives à l’administration des parties communes et toutes les décisions qui peuvent être considérées comme liées à la propriété. Il y a donc dédoublement des grilles de tantièmes ; par contre, lorsqu’il s’agit de faire application de ce qui est devenu le III de l’article 24, à savoir la disposition selon laquelle, "lorsque le règlement de copropriété met à la charge de certains copropriétaires seulement les dépenses d'entretien d'une partie de l'immeuble ou celles d'entretien et de fonctionnement d'un élément d'équipement, il peut être prévu par ledit règlement que ces copropriétaires seuls prennent part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses", "chacun d'eux [votant] avec un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses", on doit alors utiliser la nouvelle répartition s’appliquant aux charges... Modification_des_charges.pdf

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